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立地・マーケティング調査

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エリアマーケティング調査

店舗の新規出店に際し、最も重要なポイントは「売れる立地に出す」ということです。
お店を出す場所を間違えると、どんなに良い商品・サービスを提供していても、どんなに素敵なお店づくりをしていても、売上を大きくすることはできません。

お店を出す場所を探すには、店舗物件情報を見ているだけでは不十分です。
例えば、その物件のエリアや立地、そこには自分のお店のお客様(ターゲット層)がたくさんいるかなど、様々な面から詳細に調べる必要があります。

大手のチェーン店などでは、このエリアマーケティング調査について多くのノウハウがあり、調査結果から売上予測値を導き出します。
その予測精度はかなり高く、7~8割の店舗が予測通りという驚異の数字を出す本部もあります。

以下は、そうしたノウハウや調査人員がいない個人事業主にもできる調査項目について簡単にご紹介します。

エリアマーケティング(地域特性)

まずは出店を検討しているエリアがどんな地域特性なのかを考えます。
一例として以下のように整理してみます。

・商業エリア:小売・飲食店が多く、大きな売上が見込める地域
・業務エリア:オフィスビルや官公庁が多い地域
・住宅エリア:マンションやアパート、戸建住宅などが多い地域
・その他エリア:工場が多い地域や、ロードサイド店舗が点在する地域など

これらのエリアではそれぞれ客層が異なります。
例えば、商業エリアでは平日・休日・時間帯を問わず、老若男女いろいろな人がやってきます。

業務エリアでは、平日の日中に周辺で働く方が来店します。
これらの人たちが主に買い物や飲食をするのは、出勤前の朝、平日の昼休み中、勤務後の夕方~夜の限られた時間帯だけとなり、土日の売上はあまり期待できません。

そして住宅エリアでは、平日の日中は外出(出勤)していて、その時間帯にいない住民が多く、買物客は平日の夕方や土日が多いのが一般的です。
さらに住宅地にはファミリー層、単身者や学生、高齢者層が多いなど世帯構成の違いがあり、よく売れる商品・サービスも異なってきます。

ロードサイドエリアでは自動車で通る人が主な客となるので、交通量だけでなく職業ドライバー(トラックなど)が多いのか、通勤者が多いのか、などの属性によって、売れる商品や売れる時間帯が異なってきます。

このように見ると商業エリアに出店するのがいちばんいいということになりますが、高い売上が見込めるエリアは、店舗物件の賃料も相応に高額となり、事業主の経営規模や資金力なども重要となってきます。

出店するエリアを検討するには
●エリア特性
●自店の業態(商品・サービス)
●店舗物件コスト(賃料等)
の3つの要素について、最適な組み合わせを考え、売上を最大化してかつコストを最小化し、結果として利益を最大化できる出店場所はどこなのかをじっくり吟味する必要があります。

エリアマーケティング(道路・交通条件)

出店したいエリアがある程度絞れたら、次はそのエリアをもう少し詳しく調べます。
まずは出店候補エリアの「人の流れ(動線)」です。

前述の地域特性は、地域を「面」で考えるイメージですが、ここではその面の中を人が流れる「線」として考えます。
同じ地域でも、その中には必ず人がたくさん流れる動線と、そうでない動線に分かれます。
これを見極めるのが、エリアマーケティング調査でとても重要です。

具体的には、道路網の把握、通行人の数や属性、日常生活での交通手段などを細かく観察します。
例えば駅前の商業エリアなら、利用客の最も多い改札口、改札を出てからの主要道路や路地への分散程度、徒歩と自転車で通る道に違いがあるのかなど、人の流れを細かく観察します。

この作業によって、出店候補エリアの中の「売れる動線」が見えてくるので具体的な物件探しは、この動線上にある物件に絞って選んでいくことになります。

エリアマーケティング(競合調査)

出店候補エリアから動線が絞り込めて来たら、次は競合他社の調査を行います。
競合は無い方が良いと考える方も多いかもしれませんが、一長一短であることを理解したうえで競合の調査をしてみてください。

競合の有無によるメリットとデメリット
①競合店がある(多い)場合
メリット:その商品への需要が多いことが予測でき、集客や開店初期の売上が予測しやすい。
デメリット:同じ商品・サービスでは価格競争等の過当競争が発生しやすい。

②競合店がない(少ない)場合
メリット:地域一番店となり、売上を独占できる可能性がある。
デメリット:そもそも需要が無く商売にならないか潜在需要を掘り起こす必要がある。

まず開店する業態の商圏を徒歩商圏と車商圏で分けて算出し、そのエリア内(特に出店候補地周辺の動線上)に競合店がいくつあるかを調べます。
次にそれらのお店の客入りなどを曜日や時間帯別に現地調査します。

できれば競合店をカテゴリーに分けて整理して調査すると自分の業態と照らし合わせることができます。
・有名チェーン
・個人店
・店舗規模
・メイン客層など

さらに現地では競合以外にも集客に有利不利になる要素がたくさん見つかると思います。
例えば近隣住民をターゲットとする美容サロンの場合、同じテナント内に消費者金融の店舗があるだけで集客力が落ちることもありますし、近くに大きな商業施設があれば集客に有利になったりします。
それらを全て現地調査し、最終判断に生かします。

エリアマーケティング(商圏データ)

前述の過当競争が発生しやすいかの見極めは、商圏需要(客数)と競合店数とのバランスから判断します。
そして検討エリア内の居住者数、そのうち出店候補の店舗物件で買ってくれる人はどのぐらいになりそうかということを推計します。

ちなみに商圏需要を推計する資料としては、政府が実施している「国勢調査」の統計データが最も良く使われます。
また「商業集積地区別(商店街別)」の統計など、様々な資料を組み合わせて調査します。

そこにこれまでの調査での店舗物件・テナント企業の集積情報を合わせて考えると、どの要因がより強く作用していて、そのエリアは今どんな状況にあるのかが分かってくるようになります。

エリアマーケティング(歩行量調査)

ここまでの情報を調査・集積していくと、自分が出店するのに良さそうなエリアとそうでないエリアの違いがだんだんとわかってきます。
最終的には、自分が実際に出店した場合にどのぐらいの売上を稼げそうなのかについて、予測を立てたいところです。

今までいろいろな調査項目について説明しましたが、売上予測をするうえで重要な調査項目がもう1つあり、それが歩行量調査です。

業態にもよりますが、最終的に店舗の売上を左右するのは、その店舗の前を通る人の数であり、どんなに商圏人口が多くて既存店舗の販売効率が高いエリアでも、その中で人が通らない動線上に店舗を出してしまったら売上は上がりにくくなってしまいます。

しかしながら、この前面歩行量は、ごく一部の地点を除いて統計データなどがなく、基本的には自分で実地に調査しなければ手に入らない情報です。
調査会社に依頼するか自分で調査する必要があります。

出店候補エリアの検討
このように調査を経て、出店するエリアの候補を選びます。
この段階で1つのエリアに絞れることもありますし、優劣のつけがたいエリアが複数残ることもあります。
候補エリアのうち、実際にどこに出店することになるかは、そのエリアの中によい候補物件があるかがポイントとなってきます。

さらにここでは集客をメインとした考え方をお伝えしていますが、今の時代は人材の採用しやすさも重要なポイントです。
例えば、チェーン店で同じような雇用条件でも、求人への応募に大きな差が生じることが良くあります。
働きやすい環境づくりはもちろんですが、通いやすさなどお店の立地も重要なポイントになります。

候補物件調査

エリアマーケティング調査をもとに、具体的な出店候補の貸店舗、店舗物件が見つかった場合、以下ような内容の精査が必要です。

①建物全体の確認事項
・現在どの様に使用されているか、他にどんなテナントが入居しているか
・客用入口とは別に搬入用の出入口(エレベーター等)は有るか
・電気容量、給水管・排水管・ガス管は自店の業態に必要な容量を確保できるか
・床荷重は自店の業態に必要十分か
・共有部の清掃が行き届いており建物全体に清潔感があるか

②出店候補区画の確認事項
・店舗入口や看板の位置は目立つか、地下1階や2階は専用階段は有るか
・店舗区画は必要な広さがあるか、什器備品や商品を適切に配置できるか
・店舗区画内に窓は充分な数があるか
・飲食店の場合、排気ダクトの噴出しはどこに出せるか

このように1つのお店を出店するには多くの調査や手順が必要ですので面倒と感じるかもしれませんが、フランチャイズの場合は本部が調査を行ってくれる場合が多くあります。

今回紹介したマーケティング調査は自分でもできますし、意味を知っているのと知らないのでは開店後の結果が変わってくる可能性がありますので、ぜひ参考にしていただければと思います。

※店舗開発の業務委託、エリアマーケティング調査等も請け負っておりますので、お気軽にご相談ください。

お気軽にお問い合わせください TEL 03-6435-8737 受付時間 10:00 - 18:00 [ 土・日・祝日除く ]

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